Türk Borçlar Kanunu’nun 319. Maddesi ve Uygulamada Kiralananın Gezilip Görülmesine İlişkin Denge Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi, kiracının kiralanan taşınmazın bakım, satış veya sonraki kiralama amacıyla gezilip görülmesine izin verme yükümlülüğünü düzenlerken, aynı zamanda kiracı ve kiraya verenin haklarının dengede tutulmasını amaçlamaktadır.

Uygulamada bu maddeye ilişkin anlaşmazlıklar, özel hayatın gizliliği ve mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi gözeten yargı kararlarıyla şekillenmektedir. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi’nin 14.09.2023 tarihli, E. 2023/2004 ve K. 2023/74 sayılı kararı bu dengeyi ayrıntılı bir şekilde ele alan önemli bir içtihattır. Kararda, kiralananın gezilip görülmesi taleplerinin değerlendirilmesinde şu hususlara dikkat çekilmiştir: Hakkaniyet İlkesi ve Denge Sağlanması Mahkeme, bu tür taleplerin değerlendirilmesinde tarafların haklarını gözeten hakkaniyete uygun bir denge kurulması gerektiğini vurgulamıştır. Bu çerçevede, şu faktörlerin dikkate alınması gerektiği ifade edilmiştir:

• Kiracının Özel Hayatının Gizliliği: Kiracının yaşam alanına müdahale edilmemesi ve mahremiyetinin korunması esastır. • Kiralananın Niteliği ve Bulunduğu Mevkii: Taşınmazın fiziksel ve konum özellikleri, gösterim taleplerinin gerekliliğini etkileyen faktörlerdir.

• Taşınmazın Satılabilme Sürecine Etki Eden Koşullar: Sosyal ve ekonomik durumlar, satışın gerçekleştirilebilmesi için gerekli sürenin belirlenmesinde rol oynar.

• Tarafların Çıkar Dengesi: Kiracı ve kiraya verenin hak ve menfaatleri arasında adil bir denge kurulmalıdır.

Makul ve Münasip Süre Belirlenmesi

Mahkeme, kiralananın gösterim sürelerinin belirlenmesinde makul, münasip ve satışın yapılmasına olanak tanıyacak bir zaman aralığının tespit edilmesi gerektiğine işaret etmiştir. Ayrıca, gösterimin hangi gün ve saatlerde yapılacağına dair düzenlemelerin de açık bir şekilde belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Tedbir Kararlarının Önemi

Kararda, yargılama sürecinin uzunluğu ve mülkiyet hakkının kapsamı göz önüne alınarak, ciddi zararlara yol açılmaması adına ihtiyati tedbir taleplerinin kabul edilmesinin gerekliliği üzerinde durulmuştur. Mahkeme, gecikmeler nedeniyle alıcıların kaybedilmesi ve taşınmaz sahibinin mülkiyet hakkının zarar görme ihtimalinin de dikkate alınması gerektiğini belirtmiştir.

Sonuç ve Uygulama

Bu karar, Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi bağlamında kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkide ortaya çıkabilecek ihtilafların çözümünde önemli bir rehber sunmaktadır.

• Kiracı: Özel hayatına saygı gösterilmesi şartıyla, makul süre ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin vermelidir.

• Kiraya Veren: Kiracının haklarını ihlal etmeyecek şekilde, gerekli bildirimlerde bulunarak satış sürecini yönetmelidir.

Bu tür taleplerle karşılaşıldığında, tarafların hem yasal düzenlemelere hem de yargı içtihatlarına uygun şekilde hareket etmeleri büyük önem taşır. Mahkemeler, mülkiyet hakkı ile özel hayatın gizliliği arasında adil bir denge kurulmasını sağlamakta ve tarafların menfaatlerini hakkaniyete uygun şekilde değerlendirmektedir.